Musyarakah mutanaqisah untuk pembiayaan rumah

Musyarakah mutanaqisah boleh digunakan bagi produk pembiayaan rumah mengikut konsep pemilikan bersama institusi perbankan dengan pelanggan menyumbang bahagian modal masing-masing yang diperlukan untuk memperoleh harta berkenaan menurut persetujuan kedua-dua pihak pada permulaan kontrak.
Bank Negara Malaysia dalam Laporan Tahunan 2007 yang dikeluarkan di sini hari ini berkata, musyarakah mutanaqisah ialah suatu bentuk perkongsian dengan salah satu rakan kongsi berjanji untuk membeli bahagian pemilikan rakan kongsi yang lain secara beransur-ansur sehingga ia memiliki sepenuhnya objek perkongsian.
Setelah pelanggan memperoleh sepenuhnya bahagian milik institusi perbankan terhadap harta berkenaan, perkongsian tersebut berakhir dan pelanggan menjadi pemilik tunggal harta itu, kata bank pusat.
Kontrak itu mengandungi unsur-unsur kontrak jual dan pajak (ijarah) yang menjadi keperluan asasi untuk memastikan riba (faedah) tidak wujud langsung dalam urus niaga musyarakah mutanaqisah itu.
Selain itu, pengalaman prinsip-prinsip Syariah dalam kontrak musyarakah mutanaqisah mewujudkan hubungan, hak dan kewajipan khusus bagi setiap pihak yang memeterai kontrak.
Hasilnya, institusi perbankan terdedah kepada risiko pasaran yang berkaitan dengan pemilikan bersama aset berkenaan serta risiko kredit yang berkaitan dengan kewajipan pelanggan untuk memperoleh pemilikan aset dan kewajipan institusi perbankan untuk menjual bahagian pemilikannya terhadap aset tersebut.
Menurut Bank Negara, institusi perbankan perlu menggunakan kaedah yang lebih kukuh disebabkan pendedahan kepada risiko sedemikian, kaedah berkenaan perlu disokong oleh data dan sistem yang telus dan mantap yang mampu mengesan dan memberikan anggaran terbaik tentang kerugian yang mungkin ditanggung akibat perkembangan negatif profil kredit pelanggan.
Proses dan infrastruktur pengurusan risiko institusi perbankan yang menawarkan produk seperti itu perlu dinamik dalam mengenal pasti, mengukur, mengawal dan mengurus semua risiko utama dan amalan pengurusan risiko pada setiap peringkat urus niaga musyarakah mutanaqisah.
BNM berkata, beberapa buah negara juga telah menerapkan keperluan pengawal seliaan tertentu untuk memastikan pengurusan yang bersesuaian terhadap risiko berkaitan dengan kontrak tersebut.
Sebagai contoh, di negara yang menerima pakai rangka kerja kecukupan modal berdasarkan Standard Kecukupan Modal yang dikeluarkan oleh Lembaga Perkhidmatan Kewangan Islam, kata Bank Negara.
Institusi perbankan Islam dikehendaki memperuntukkan modal pengawalseliaan yang mencukupi bagi menampung pendedahan terhadap risiko harga berdasarkan bahagian yang dimiliki oleh institusi perbankan dalam aset yang mendasari kontrak berkenaan dan risiko kredit yang berpunca daripada sewa terkumpul yang perlu dibayar oleh pelanggan.
Bank Negara berkata, sejajar dengan pengurangan bahagian pemilikan institusi perbankan dalam aset, keperluan modal bagi risiko harga akan berkurang secara beransur-ansur sepanjang tempoh kontrak.
Perkembangan kewangan Islam sebagai suatu bentuk pengantaraan kewangan berdaya maju dengan ciri-ciri khas serta sekatan dan imbangan yang terkandung di dalamnya dapat menyumbang ke arah mempertingkatkan kestabilan.....

Sewaaan(الإجارة)

1.0 Definasi

Dalam muamalat secara Islam, ada suatu muamalat yang dipanggil “Ijarah”, iaitu dengan bahasa Malaysianya kita panggil “sewa menyewa”.

Menurut definasi syarak, ialah : perjanjian memiliki munafaat yang dimaklumi dengan bayaran mengikut cara-cara yang tertentu.

1.1 Dalil Sewa Menyewa

Dalil asal sebelum ijmak yang menunjukkan keharusannya ialah :

1. Firman Tuhan :

Ertinya :

Jika mereka menyusukan anak kamu maka hendaklah kamu berikan upahan mereka.

2. Perkhabaran bahawa Rasulullah s.a.w. :

Ertinya :

Bahawa Rasulullah s.a.w. menegah daripada berpawah tetapi memerintah dengan melakukan sewa menyewa.

1.2 Jenis-jenis Sewaan

Sewaan ada dua jenis, iaitu :

1. Ijarah zimmah : Ialah menyewa sesuatu yang belum ada di hadapan mata sewaktu akad. Sewaan jenis ini diisyaratkan tunai pembayarannya dan menerimanya pada majlis akad.

2. Ijarah ain : Ialah menyewa / mengupah sesuatu yang sudah ada di hadapan mata sewaktu akad.

1.3 Hikmat-hikmatnya

Di antara hikmat-hikmat sewa menyewa dan upah mengupah ialah :

1. Memberi kemudahan kepada orang-orang yang tidak memiliki sesuatu barang mendapat faedah daripadanya.

2. Menambah kelapangan bagi tuan ampunya barang dengan beroleh bayaran sewanya.

3. Mengeratkan perhubungan di antara satu sama lain.

4. Supaya anggota masyarakat mendapat kemudahan dan kesenangan hidup.

5. Menggalakkan pihak-pihak yang mampu supaya sentiasa memberi kemudahan kepada pihak-pihak yang kurang mampu.

Urusan sewa menyewa ini merupakan suatu kemudahan yang besar bagi anggota-anggota masyarakat mendapat keperluan hidup masing-masing. Sebagaimana yang kita ketahui, tidak semua orang memiliki segala kemudahan dan keperluan hidup, maka dengan adanya urusan sewa menyewa ini dapatlah masing-masing memenuhi kehendak-kehendak dan keperluan itu dengan senang.

1.4 Beberapa Contoh

Setiap barang yang sah dijualbeli, mendatangkan munafaat dan kekal zatnya, sahlah dipersewakan ; dan setiap mereka yang sah melakukan urusan jualbeli, sahlah bagi mereka menjalankan urusan sewa menyewa ini. Supaya lebih terang, cara sewa menyewa dan upah mengupah, di bawah ini diterangkan contoh-contohnya :

1. Norizan mengupah Salwani menyusui anaknya dengan bayaran sebanyak $100.00 sebulan. Norizan dinamakan “orang yang mengupah”, Salwani, dinamakan “orang yang mengambil upah”. Bayaran $100.00 itu dinamakan upah.

2. Muliawan telah menyewa sebuah motokar dari Kota Bharu hendak pergi ke Kuala Lumpur dengan bayaran sebanyak $80.00. Muliawan dinamakan “yang menyewa – mustakjir”. Wang sebanyak $80.00 itu dinamakan “sewa- ujrah” dan tuan punya motokar itu dinamakan “pemberi sewa – mukjir”.

3. Encik Nasim menyewa sebuah rumah kepunyaan Encik Salbini dengan sewa sebanyak $50.00 sebulan. Encik Nasim dinamakan “yang menyewa – mustakjir” Salbini dinamakan “pembeli sewa – mukjir” dan wang bayaran itu dinamakan sewa – ujrah”.

1.5 Rukun Sewa Menyewa

Rukun sewa menyewa / upah mengupah empat perkara iaitu :

1. Pemberi sewa dan yang menyewa.

2. Bayaran sewa.

3. Munafaat atau faedah

4. Sighah, iaitu ucapan orang yang memberi sewa dan orang yang menyewa, seperti : “Saya sewakan rumah ini kepada saudara dengan bayaran $100.00 sebulan. Jawab orang yang menyewa : “Saya menyewanya dengan bayaran sebanyak yang tersebut.”

1.6 Syarat Sewa Menyewa

Syarat-syarat sewa menyewa / upah mengupah ialah :

1. Zat barang yang disewa hendaklah kekal dalam tempoh perjanjian sewa. Tidak sah menyewa sesuatu yang tidak kekal zatnya seperti lilin, sabun atau sebagainya.

2. Boleh diambil faedah yang bernilai dari barang yang disewa. Tidak sah menyewa barang yang munafaatnya tidak bernilai seperti menyewa buah cempedak atau durian sekadar menciumi baunya. Begitu juga tidak sah menyewa sesuatu yang belum terjamin faedahnya seperti menyewa lembu jantan untuk mendatangi lembu betina bagi mengambil bakanya, kerana faedahnya belum terjamin.

3. Bayaran sewa hendaklah diketahui jenis, kadar dan sifatnya.

4. Tentukan masa bagi barang-barang yang boleh ditentukan.

5. Tentukan kerja-kerja yang hendak dilakukan.

6. Barang yang hendak disewakan itu hendaklah barang yang tertentu.

1.7 Mati Pemberi Sewa atau Yang Menyewa

Kuatkuasa sewaan terus berjalan walaupun mati salah seorang daripada pemberi sewa atau yang menyewa. Begitu juga tidak batal sewaan dengan mati kedua-duanya. Ertinya mati tidak membatalkan sewaan sama ada mati salah seorang daripada mereka atau kedua-duanya, bahkan terus kekal berjalan kuatkuasanya sehingga habis tempoh perjanjian yang telah dibuat. Hak menerima munafaat atau melaksanakannya, atau mengambil ujrahnya – jika belum menerimanya – adalah menjadi hak waris kedua pihak.

1.8 Batal Perjanjian Ijarah

Ijarah menjadi batal atau terpasakh dengan sebab rosak atau binasa semua sekali benda yang disewakan itu. Umpamanya rumah yang disewakan telah runtuh sama sekali, haiwan tertentu yang disewakan telah mati, maka terbatallah ijarah yang telah dibuat itu.

1.9 Sabit Khiar

Jika benda yang disewakan itu hanya rosak setengahnya saja dan bakinya masih dapat diambil munafaatnya, seperti runtuh sebelah rumah dan bakinya masih dapat diduduki, ketika itu sabit khiar iaitu sama ada mahu diteruskan ijarah ataupun tidak. Begitu juga sabit khiar jika di dapati kecacatan binatang yang disewa untuk kenderaan atau rumah yang disewakan itu telah terlalu buruk.

1.10 Rosak Barang Yang Disewa

Jika rosak atau binasa barang yang disewakan, umpamanya rumah yang disewa telah runtuh atau terbakar, tidak wajib di atas orang yang menyewanya itu menggantikannya atau membayar ganti rugi kepada pemberi sewa kerana orang yang menyewa adalah beramanah di atas barang yang disewanya itu kecuali jika berlaku kerosakan dengan sebab ketaksiran atau sengaja dilakukannya, wajib di atas orang yang menyewa itu menggantikannya

1.11 Rumah Sewa Dijual

Jika rumah yang disewakan itu telah dijualkan kepada orang lain, kuatkuasa perjanjian sewa tetap juga berjalan terus sehingga habis tempohnya. Dalam hal yang demikian, orang yang menyewa hendaklah terus berhubung dengan orang yang membeli rumah itu.

1.12 Budipekerti Dalam Sewa Menyewa

Di antara budipekerti yang mesti dijaga oleh masing-masing pihak dalam urusan sewa menyewa ini ialah :

1. Masing-masing hendaklah bertimbang rasa dan jujur.

2. Sempurnakan janji-janji yang telah dibuat dengan sebaik-baiknya.

3. Oran gyang menyewa hendaklah menggunakan barangj itu dengan cermat.

4. Bila habis tempoh, hendaklah diserah balik barang itu dengan segera.

5. Bayaran sewa hendaklah dibayar segera apabila sampai waktunya.

6. Bila orang yang menyewa ditimpa kesukaran, pihak pemberi sewa hendaklah bertimbang rasa dengan memberi kemudahan atau kelonggaran tempoh pembayarannya.

Wallahua'lam.....

Syariah Concepts........

The following are acceptable Syariah concepts and principles for Islamic securities:-

A. Primary principles

1. Deferred-Payment Sale [Bai’ Bithaman Ajil (BBA)]

A contract that refers to the sale and purchase transaction for the financing of an

asset on a deferred and an instalment basis with a pre-agreed payment period. The

sale price will include a profit margin.

2. Sale with Immediate Repurchase [Bai’ ‘Inah]

A contract which involves the sale and buy back transaction of an asset by a seller. A

seller will sell the asset to a buyer on a cash basis. The seller will immediately buy

back the same asset on a deferred payment basis at a price that is higher than the

cash price. It can also be applied when a seller sells the asset to a buyer on a

deferred basis. The seller will later buy back the same asset on a cash basis at a

price which is lower than the deferred price.

3.Supply Sale [Bai’ Istijar]

A contract between a client and a supplier, whereby the supplier agrees to supply a

particular product on an ongoing basis, for example monthly, at an agreed price and

on the basis of an agreed mode of payment.

4.Advance Purchase [Bai’ Salam]

A sale and purchase contract whereby the payment is made in cash at the point of

contract but the delivery of the asset purchased will be deferred to a pre-determined

date.

5.Sale and Repurchase [Bai’ Wafa’]

A contract with the condition that when the seller pays back the price of goods sold,

the buyer returns the goods to the seller.

6.Leasing [Ijarah]

A manfaah (usufruct) type of contract whereby a lessor (owner) leases out an asset

or an equipment to its client at an agreed rental fee and pre-determined lease period

upon the`aqad (contract). The ownership of the leased equipment remains in the

hands of the lessor.

7.Lease to Purchase [Ijarah Thumma Bai`]

A contract which begins with an Ijarah contract for the purpose of renting out a

lessor’s asset to a lessee. Consequently, at the end of the lease period, the lessee

will purchase the asset at an agreed price from the lessor by executing a purchase

(Bai`) contract.

8.Purchase Order [Istisna’]

A purchase contract of an asset whereby a buyer will place an order to purchase the

asset which will be delivered in the future. In other words, the buyer will require a

seller or a contractor to deliver or construct the asset that will be completed in the

future according to the specifications given in the sale and purchase contract. Both

parties of the contract will decide on the sale and purchase prices as they wish and

the settlement can be delayed or arranged based on the schedule of the work

completed.

9.Profit-Sharing [Mudharabah]

A contract which is made between two parties to finance a business venture. The

parties are a rabb al-mal or an investor who solely provides the capital and a

mudharib or an entrepreneur who solely manages the project. If the venture is

profitable, the profit will be distributed based on a pre-agreed ratio. In the event of

a business loss, the loss shall be borne solely by the provider of the capital.

10.Cost-Plus Sale [Murabahah]

A contract that refers to the sale and purchase transaction for the financing of an

asset whereby the cost and profit margin (mark-up) are made known and agreed by

all parties involved. The settlement for the purchase can be either on a deferred

lump sum basis or on an instalment basis, which will be specified in the agreement.

11.Profit and Loss-Sharing [Musyarakah]

A partnership arrangement between two parties or more to finance a business

venture whereby all parties contribute capital either in the form of cash or in kind for

the purpose of financing the business venture. Any profit derived from the venture

will be distributed based on a pre-agreed profit sharing ratio, but a loss will be

shared on the basis of equity participation.

12.Benevolent Loan [Qardh Hasan]

A contract of loan between two parties on the basis of social welfare or to fulfill a

short-term financial need of the borrower. The amount of repayment must be

equivalent to the amount borrowed. It is however legitimate for a borrower to pay

more than the amount borrowed as long as it is not stated or agreed at the point of

contract.

B. Supplementary concepts and principles

1.Debt Trading [Bai’ Dayn]

A transaction that involves the sale and purchase of securities or debt certificates

that conforms with Syariah. Securities or debt certificates will be issued by a debtor

to a creditor as an evidence of indebtedness.

2.Open-Bidding Trading [Bai’ Muzayadah]

An action by a person to sell his asset in the open market through a bidding process

among potential buyers. The asset for sale will be awarded to the person who has

offered the highest bid/price. This is also known as the sale and purchase

transaction based on tender.

3.Guarantee [Kafalah]

A contract of guarantee whereby a guarantor underwrites any claim and obligation

that should be fulfilled by an owner of the asset. This concept is also applicable to a

guarantee provided on a debt transaction in the event a debtor fails to fulfill his debt

obligation. The same definition can be applied for Dhaman.

4.Ownership Right [Hak Tamalluk]

An asset in the form of ownership rights as classified by Syariah which are tradable.

5.Gift [Hibah]

A gift awarded to a person on voluntary basis.

6.Remittance [Hiwalah]

A contract that allows a debtor to transfer his debt obligation to a third party.

7.Rebate [Ibra’]

An act by a person to withdraw his rights to collect payment from a person who has

the obligation to repay the amount borrowed from him.

8.Pre-Agreed Contract [Ittifaq Dhimni]

A sale and re-purchase of the underlying asset of which the prices are agreed by the

parties prior to the completion of the contract. This is an external agreement which

must be reached before the contract can be concluded to allow for the bidding

process (Bai` al-Muzayadah) to take place.

9.Collateral [Rahn]

An act whereby a valuable asset is made as a collateral for a debt. The collateral will

be utilised to settle the debt when a debtor is in default.

10.Securities [Sukuk]

A document or certificate which represents the value of an asset.

11.Fee [Ujrah]

A financial charge for the utilisation of services or manfaat. In the context of today’s

economy, it can be in the form of salary, wage, allowance, commission and alike.

12.Agency [Wakalah]

A contract which gives the power to a person to nominate another person to act on

his behalf as long as he is alive based on the agreed terms and conditions.